廣澤司法書士事務所｜不動産登記・相続関係の無料法律相談なら｜鳥取県米子市

借地権と借地契約の対立

　建物の所有を目的とした賃借権のことを借地権といいます。この契約は借地権者に特別に厚い保護がされているのが特徴です。借地権者の権利のひとつが、建物買取請求権になります。契約が満了した時、または設定者の事情で解除された場合には、所有建物を土地所有者に時価で買い取ることを請求できる権利です。ところが借地権の契約書には、原状復帰義務の履行条項が入っていることがあります。つまり契約が終了したら、借地権者の負担で建物を収去して更地にして返還せよという意味です。この二つの権利が対立した場合、どういう帰結になるのかという疑問がわきます。判例で建物買取請求権が認められなかった場合は、借地権者の債務不履行により契約が解除された場合と双方の合意により契約が解除された場合に限定されています。つまり、それ以外の場合には強行規定の建物買取請求権が優先されて、これに反する契約条項は法律上の効力がありません。そのようなわけで、なぜ原状復帰義務を契約に入れるのか私は不思議に思っています。
　司法書士は訴額が１４０万円以下の簡裁訴訟に関する法律相談が可能なので、借地権に関しても訴額が小さい場合には相談可能ですが、このような借地権関係の争いの法定代理を受任することはありません。なぜかというと、借地権訴訟は不動産訴訟に分類されるために、被告に地裁へ移送申立をする権限が認められており、この申立をされると司法書士は代理権がなくなってしまうからです。訴額が小さい案件でも不動産訴訟は弁護士に依頼されるべきだと思います。
 

法律相談会を終えて

　２月１７日の米子市公会堂で開催された無料法律相談会に、相談員として参加してきました。この日のイベントは全国の司法書士会が同時に行う全国的な相続登記の支援行事で、通常定期的に行っている鳥取県司法書士会主催の相談会とは異なる特別なものでした。公会堂では４人の司法書士が担当し、合計２８人の相談を受けました。内容は様々ですが、相続登記義務化に関連した相続や贈与に関連した相談が中心になりました。平易な質問から簡単に登記にこぎつけることが難しいものまで色々で、実務の難しさを感じるとともに日々の勉強の必要を感じた一日でした。
 

相続人申告登記

　相続人申告登記というのは、相続登記の義務化に伴い法務省が用意した、一種の暫定的な登記です。登記懈怠に対する罰則規定を導入するに伴い、正当事由で登記がすぐにできない人を救済する方法を提供することで、新制度への移行をソフトランディングしようという趣旨と、当司法書士は理解しています。実際の登記の概要や大まかな添付書面については、法務省のホームページで説明がなされています。しかし、実際の書面や具体的な書面等については明らかにされていません。他の司法書士のホームページをみても、各自の解釈で可能な限りの説明をしているようです。
今年の四月から導入される制度ということで、正確な知識と手順を知る必要から、今週法務局に直接問い合わせをしました。結論から申し上げますと、現在まだ通達はでておらず、具体的な手続や書面は確定していないということでした。そのようなわけで、現在わかっている範囲の内容を提供したいと思います。
 
１　添付書面
1-1 申告者と被相続人の相続関係を証明する最小限の戸籍謄本
1-2 被相続人の戸籍の附票または住民票の写し
　1-3 申告者の現住所を証する運転免許証又はマイナンバーカード（住民票の写しでもよい）
　1-4 申請書（法務局にある）
２　委任状
  申告者が他の相続人の分も一緒に申告する場合、または司法書士に申請を委任する場合は、委任者全員からの委任状
３　申請費用
　　無償らしいです。
 

抵当権の解除

 抵当権を設定する場合には、なんらかの弁済しなくてはならない債務の存在が必要です。多くの場合はお金を借りて、その返済の担保として抵当権を設定します。登記記録としては「年月日金銭消費貸借、同日設定」のようになります。これに対して、抵当権を抹消する場合の登記原因は、債務の消滅原因を記載する場合と、抵当権者が債務と被担保不動産の関係を切断する意思表示を記載する場合の二通りがあります。前者は「年月日弁済」とか「年月日主債務消滅」など色々なパターンがあります。後者は「年月日解除」になります。解除を登記原因とする抵当権抹消登記申請をする場合は、大抵被担保債権が消滅して何十年も経ってから登記を申請する時です。設定者が交付された必要書面を無くしていて、司法書士が抵当権者に抹消手続に必要な書面の再発行をお願いしても、抵当権者も資料を保存していないために弁済の事実も日付もわからないときに「抵当権を解除する」旨のシンプルな抵当権解除証書を提出していただいて登記申請することになります。
 
 

戸籍謄本の取得が簡単になります

　現在戸籍謄本は、本籍地の市町村役場又はコンビニで取得できますが、本籍地が異なる場合には郵送手続が必要となっています。この不便な状況を改善するために、令和元年に戸籍法が改正され、もよりの市町村役場で他の本籍地の戸籍謄本を取得できるように法整備がなされました。この新法は令和６年３月１日から施行されますので、ぜひともご利用になってください。
 

遺言書　その２

　遺言書を書かれる場合は、法定要件を満たした記載をされることが必要です。基本的に誰が誰に何を相続又は遺贈するかということを、明確にしなくてはなりません。その上で、日付と署名捺印をすることになります。訂正の仕方にも規則がありますが、私は訂正して訂正印を押すよりも、全部書き直すのがよろしいと思います。
　「一切の財産を○○に相続させる。」のような文言でも駄目なわけではありませんが、特定できる財産はできる限り特定して記載して、その他の財産について「一切」という括りをするのが望ましいとされています。そのようなわけで、不動産や預貯金口座は明示した上で、残りの部分を「その他一切の財産」と書くのをお勧めします。
　遺言書の作成後に取得した財産はどうなるのかという疑問があります。これについても、予見できるものは具体的に記載し、そうでないものは前述の「その他一切の財産」としてカバーするように書いておきます。仮に～の不動産を取得していた場合には・・・のような感じでしょうか。他にも指定した相続人や受遺者が先に死亡していた場合に、他の人に財産が移転するような附帯条項を入れることも可能です。
遺言書の作成をお考えの方は、司法書士に原案作成を依頼されるとよいと思います。
 

自筆証書遺言保管制度

　遺言書を残す場合には、自筆証書遺言を作る方が公正証書遺言を作るよりも、はるかに簡単で費用も少なくてすみます。しかしこれまでは、保存や実効性の問題の他、裁判所の検認手続の手間がかかる点が欠点でした。これらの問題を解決して、遺言書を積極的に残してもらいたいという趣旨から法務省は、自筆証書遺言保管制度を作りました。この制度の特徴は以下のようになります。①自筆証書遺言を遺言者自ら法務局に預け入れることで、裁判所の検認手続を不要の扱いとすること。②届け出た相続人に遺言書保管の連絡をすることで、遺言書が確実に相続人に引き渡されること。③遺言書の預け入れの際に、明らかな書式上の不備をチェックしてもらえること。遺言書保管制度を利用される方は、ウェブ上のページから予約を取るか、電話で直接法務局に予約を入れて、遺言者自らが法務局に出頭する必要があります。委任状を持った代理人による預け入れは認められていません。この際に必要な書面は、遺言書、申請書（ダウンロードするか現地で記載する）、本籍地の記載のある住民票の写し、本人確認書面（免許証かマイナンバーカード）、印紙代３９００円になります。遺言書を残される方は、この制度を利用されることをお勧めします。
 

遺言書　その１

　相続登記においては、遺言書を提出して法定相続分と異なる所有権移転登記を申請することができます。例外はあるものの、通常利用される遺言書の形式は２種類あって、ひとつは公正証書遺言、もうひとつは自筆証書遺言になります。これから遺言書の作成をお考えの方は、両者の違いを知っておかれるとよいと思います。
公正証書遺言は、公証人役場で公証人が本人に口授し、二人以上の証人の立会を必要とする非常に信頼度の高い遺言書になります。この方法の優れている部分は、本人がお亡くなりになった後で遺言の紛失の心配がないこと、裁判所による検認手続が不要なこと、法定要件を満たさないおそれがないことです。問題点は費用が高くなってしまうことですね。遺産が大きくて相続人間に争いが予見される場合にのみお勧めできる方法です。
自筆証書遺言は、遺言者が自筆で記載するものです。この方法の優れている点は、簡単に作成できることと費用が安くあがることです。問題点はお亡くなりになった後に、遺言書が日の目を見ない可能性があること、法定要件を満たさない遺言を書いてしまった場合に効力がないこと、裁判所の検認手続が必要なことです。このように書くと不安になられるかもしれませんが、当司法書士はこの自筆証書遺言をお勧めします。その理由は、遺言書の作成の原文を司法書士に依頼されれば、法定要件の問題は回避できますし、法務局の自筆証書遺言保管制度を利用すると、裁判所の検認手続が免除されるとともに、遺言書が闇に葬られることもなく必ず日の目をみるからです。自筆証書遺言保管制度については、後日説明させていただきます。
 

今年も雪かき

　２５日は大雪で駐車場に車を入れることができず、やむなく臨時休業となりました。幸い夜から雪は降らずに気温も下がらなかったので、翌日は雪も緩み駐車場に車を入れることができました。それでも結構な量の雪かきが必要で疲れました。去年アマゾンで買った車載スコップが大活躍しましたね。山陰に住んでいるドライバーにとっては、車載スコップは必須アイテムだと思います。交通事故で通行が遮断されるニュースも出ていますので、皆様も安全運転で自らを守ってください。
 

寒波到来

　今年は暖冬ということで安心していたのですが、山陰で雪が積もらない冬などあるはずもなく、今日の米子市は一面雪景色となりました。車の雪降ろしをして視界が確保できるまで暖気をして、事務所に出勤して通路の雪かきをしました。去年は車がスタックして立ち往生したので、今年は車載スコップの準備をして雪に臨んでいます。みなさんも、車の運転にはご注意ください。