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会社の不動産登記申請

 会社が申請人となる登記申請をする場合には、代表取締役が申請人となります。委任状は職印で押していただくことになります。以前は職印の証明として法務局の印鑑証明書の添付と代表資格の証明としての現在事項証明書を併せて添付する必要がありましたが、会社法人番号が導入されたことで、現在では印鑑証明書と現在事項証明書の添付省略が可能となりました。しかしながら、現在事項証明書に記載されていない過去の本店所在地なされた登記とか、合併前の会社名義の登記を処理する場合には、その記載のある閉鎖事項証明書またはオンライン化以前の閉鎖登記簿謄本まで遡って取得する必要があります。注しなくてはならないのは、オンライン化に伴う閉鎖登記簿謄本と年月日閉鎖による閉鎖登記簿謄本は別物である点です。必要な情報がカバーできる謄本を取らないと補正を喰らうはめになります。実務というのは、眼に見えない所で汗をかく仕事だと思います。
 
2024年03月22日 11:41

日南町講師派遣

 鳥取県司法書士会へ日南町から相続登記の講師派遣の依頼があり、4月15日(月)から4月19日(金)までの一週間、午前と午後に司法書士が講演をすることになりました。5人の司法書士で計7回の講演を担当します。私は18日(木)の午後の担当になりました。日南町の皆様、よろしくお願いします。
 
2024年03月19日 12:44

自動車のリコール

 ほとんどの自動車会社は、デンソーの燃料ポンプを使っていることからリコール対象数は非常に多く、各社は対応に追われています。あまりにも規模が大きいために、損害も天文学的な額になるようです。デンソーでなければ、会社が倒産していただろうという人もいるくらいです。私の車も対象車種になっておりまして、自動車会社からリコール案内1月に来たものの、ディーラーに連絡したところ、部品供給が間に合わないので交換は3月以降になると言われました。私の場合は遠出する予定もなく、高速を使うことも当座はないので事故にはならないと思っていますが、数百万台という数字を考えると統計的には危険な状況が起こり得ると思います。リコールを発表してから、メーカーの事情で交換が遅れている状況で事故による損害が発生した場合の法的な扱いはどうなるのだろうかと、司法書士としては心配になる今日この頃です。
 
2024年03月13日 09:27

平成三陸津波から13年

 3月11日は、13年前に平成三陸津波があった日です。津波の恐ろしさを始めて知った大災害でした。日本列島は火山帯に位置していることや、多くの地域が海に面していることを考えると、いざ津波が起こった時に被災を避けることが難しい地域に住んでいる人も多いことを知りました。避けることができないほどの大災害が、自分の住んでいる町を襲うことを想定して準備している人は多くありません。私も地域の避難所が近所の小学校であることくらいしか知らず、仮に避難する状況になったとして、その後の生活のことなどイメージすら持てないです。この日に当たり、自分に何ができるのか、改めて考えてみたいと思っています。
 
2024年03月11日 08:27

相続登記でありがちな問題

 相続を原因とする所有権移転登記は、今一番ホットな内容です。この仕事を受任するときに問題になることのひとつに、建物の表題登記があります。依頼人の方は所有名義の変更をご希望なのですが、建物の構造が大きく変化していると、そのままでは移転登記が受理されません。通常建物を建てた方は、その時に登記をされます。しかし、長い年月の間に増改築により床面積が大きく増えていたり、平家建てが二階建てになったりしていることは珍しくありません。その時に変更登記をされていればよいのですが、多くの人は登記申請をされません。相続登記申請の際には、登録免許税の算定基準の証明の為に、名寄帳か固定資産評価証明書を提出します。そこで、登記官に登記記録と提出書類の構造上の不一致がばれてしまいます。司法書士は書面を精査した段階で申請が無理だと思う場合は、土地家屋調査士に表題の変更登記を依頼することを勧めるか、許可を得て外注することになります。増改築した古い不動産を相続される方は、その分の出費がかかる可能性をお考えください。
 
2024年03月04日 13:34

遺言執行者

 遺言書を作成するときに、遺言執行者を選任することができます。一般的には相続人のひとりを指定することが多いと思われます。遺言執行者の権限は、遺言書の記載に従って財産の移転を完了するために必要な、あらゆる手続と理解すればよろしいです。以前の法律では、遺言執行者は相続人の代理人という位置づけであったために、相続手続において単独で執行することができませんでした。しかし2019年の民法改正により、相続手続においても遺言執行者が単独で法律行為をできるよう権限が強化されました。
 これが登記実務とどう関連するかというのが、司法書士的には重要な帰結になります。以前ですと相続登記の司法書士への委任は、遺言執行者とは無関係に相続人全員または遺産分割協議により登記名義を取得する相続人からと限定されていましたが、現在では遺言執行者からの委任により相続登記を完了できるようになりました。この場合に遺言執行者ではない相続人に対して、登記識別情報が交付されるかどうかという疑問が残りますが、問題なく交付されます。
 
2024年02月27日 12:42

借地権と借地契約の対立

 建物の所有を目的とした賃借権のことを借地権といいます。この契約は借地権者に特別に厚い保護がされているのが特徴です。借地権者の権利のひとつが、建物買取請求権になります。契約が満了した時、または設定者の事情で解除された場合には、所有建物を土地所有者に時価で買い取ることを請求できる権利です。ところが借地権の契約書には、原状復帰義務の履行条項が入っていることがあります。つまり契約が終了したら、借地権者の負担で建物を収去して更地にして返還せよという意味です。この二つの権利が対立した場合、どういう帰結になるのかという疑問がわきます。判例で建物買取請求権が認められなかった場合は、借地権者の債務不履行により契約が解除された場合と双方の合意により契約が解除された場合に限定されています。つまり、それ以外の場合には強行規定の建物買取請求権が優先されて、これに反する契約条項は法律上の効力がありません。そのようなわけで、なぜ原状復帰義務を契約に入れるのか私は不思議に思っています。
 司法書士は訴額が140万円以下の簡裁訴訟に関する法律相談が可能なので、借地権に関しても訴額が小さい場合には相談可能ですが、このような借地権関係の争いの法定代理を受任することはありません。なぜかというと、借地権訴訟は不動産訴訟に分類されるために、被告に地裁へ移送申立をする権限が認められており、この申立をされると司法書士は代理権がなくなってしまうからです。訴額が小さい案件でも不動産訴訟は弁護士に依頼されるべきだと思います。
 
2024年02月22日 10:56

法律相談会を終えて

 2月17日の米子市公会堂で開催された無料法律相談会に、相談員として参加してきました。この日のイベントは全国の司法書士会が同時に行う全国的な相続登記の支援行事で、通常定期的に行っている鳥取県司法書士会主催の相談会とは異なる特別なものでした。公会堂では4人の司法書士が担当し、合計28人の相談を受けました。内容は様々ですが、相続登記義務化に関連した相続や贈与に関連した相談が中心になりました。平易な質問から簡単に登記にこぎつけることが難しいものまで色々で、実務の難しさを感じるとともに日々の勉強の必要を感じた一日でした。
 
2024年02月18日 00:30

相続人申告登記

 相続人申告登記というのは、相続登記の義務化に伴い法務省が用意した、一種の暫定的な登記です。登記懈怠に対する罰則規定を導入するに伴い、正当事由で登記がすぐにできない人を救済する方法を提供することで、新制度への移行をソフトランディングしようという趣旨と、当司法書士は理解しています。実際の登記の概要や大まかな添付書面については、法務省のホームページで説明がなされています。しかし、実際の書面や具体的な書面等については明らかにされていません。他の司法書士のホームページをみても、各自の解釈で可能な限りの説明をしているようです。
今年の四月から導入される制度ということで、正確な知識と手順を知る必要から、今週法務局に直接問い合わせをしました。結論から申し上げますと、現在まだ通達はでておらず、具体的な手続や書面は確定していないということでした。そのようなわけで、現在わかっている範囲の内容を提供したいと思います。
 
1 添付書面
1-1 申告者と被相続人の相続関係を証明する最小限の戸籍謄本
1-2 被相続人の戸籍の附票または住民票の写し
 1-3 申告者の現住所を証する運転免許証又はマイナンバーカード(住民票の写しでもよい)
 1-4 申請書(法務局にある)
2 委任状
  申告者が他の相続人の分も一緒に申告する場合、または司法書士に申請を委任する場合は、委任者全員からの委任状
3 申請費用
  無償らしいです。
 
2024年02月16日 12:41

抵当権の解除

 抵当権を設定する場合には、なんらかの弁済しなくてはならない債務の存在が必要です。多くの場合はお金を借りて、その返済の担保として抵当権を設定します。登記記録としては「年月日金銭消費貸借、同日設定」のようになります。これに対して、抵当権を抹消する場合の登記原因は、債務の消滅原因を記載する場合と、抵当権者が債務と被担保不動産の関係を切断する意思表示を記載する場合の二通りがあります。前者は「年月日弁済」とか「年月日主債務消滅」など色々なパターンがあります。後者は「年月日解除」になります。解除を登記原因とする抵当権抹消登記申請をする場合は、大抵被担保債権が消滅して何十年も経ってから登記を申請する時です。設定者が交付された必要書面を無くしていて、司法書士が抵当権者に抹消手続に必要な書面の再発行をお願いしても、抵当権者も資料を保存していないために弁済の事実も日付もわからないときに「抵当権を解除する」旨のシンプルな抵当権解除証書を提出していただいて登記申請することになります。
 
 
2024年02月14日 08:18

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