廣澤司法書士事務所｜不動産登記・相続関係の無料法律相談なら｜鳥取県米子市

相続人申告登記　確定情報

　相続登記の義務化にともない、過料の制裁を付与したことに対するクッションとして法務局が用意したのが相続人申告登記です。これまでも概要は伝えられていましたが、この4月から実施されるということで確定的な情報が公開されました。申請書も法務省のホームページからダウンロードできます。添付書面は①申出人が登記名義人の相続人であることを証する情報②住所証明情報の2点になります。①は被相続人と相続人の相続関係を証する最小限の戸籍謄本です。②は被相続人がその不動産の登記名義人として登記されている住所に過去に住所を持っていたことを証する書面です。住民票1通で済む場合もありますし、数通取る必要がある場合もありえます。それと申告者の住民票の写し1通になります。この登記は相続人のひとりが、自分が相続人であることを申告するものなので、相続人全員がする必要があります。ひとりの方が他の相続人の分もまとめて申請することも可能ですが、この場合には個別に委任状をもらう必要があります。登録免許税はかからないので、申請に費用はかかりません。
　この登記は相続登記の履行義務の猶予期間を得る以外の意味はないので、将来のどこかで相続登記を履行しなくてはならなくなるので、宿題を先延ばしするような結果になりかねないので、私としてはあまりお勧めできません。
 
 

不動産登記の管轄登記所

　不動産登記の申請をする場合には、管轄の法務局に申請することになります。不動産の所在場所によって、申請すべき法務局の管轄は異なります。鳥取県西部の不動産なら鳥取地方法務局米子支局に申請を出さなくてはなりません。郵送申請をすれば、日本中どこの不動産であっても申請は可能ということになりますが、通常司法書士は事務所の近隣の管轄の登記を守備範囲として業務を行っています。なぜかと云えば、遠方の顧客がわざわざ依頼に来る可能性がほとんどないこと、書面の持ち込みや受取が近い法務局だと楽だからですね。私の場合、鳥取県西部と安来市、松江市を対象に仕事をしています。それでも、遠方の土地の相続登記の依頼があれば、送料を負担して頂くことになりますが受任いたします。
 

相続登記の義務化について

　この4月から相続登記が義務化されます。これは、不動産の権利関係を正しく公示することで取引の安全を確保しようという、不動産登記法の理念を実現する措置かと思います。所有者不明土地の面積が九州と同じほどに大きくなってしまった深刻な現況、登記名義を放置している不動産の特定やその推定相続人への請求が可能になった状況に鑑みて、法改正の機が熟したということだと理解しています。
　私は登記申請の代理をする立場であることを別にしても、この義務化は日本国経済に資する重要な法改正だと思っています。しかしながら、登記申請の依頼をされる方々の中には、あまり面白くないと思われている方もいらっしゃいます。やはり個別の案件では、利用価値のない不動産、資産価値の低い不動産にコストをかけて登記名義の移転をしなくてはならない場合も少なくありません。大局的にみると有用であっても、法改正は網羅的にすべての名義移転を強制するこちになりますので、実際には残念な思いをされる方々もでてくるということですね。これに対して司法書士として何かできることはないのですが、遺産相続というのはすべてを承継することなので、ご先祖様に代わり承継不動産への責任を果たすという気持ちで臨んでいただけたらと思います。
 

会社の不動産登記申請

　会社が申請人となる登記申請をする場合には、代表取締役が申請人となります。委任状は職印で押していただくことになります。以前は職印の証明として法務局の印鑑証明書の添付と代表資格の証明としての現在事項証明書を併せて添付する必要がありましたが、会社法人番号が導入されたことで、現在では印鑑証明書と現在事項証明書の添付省略が可能となりました。しかしながら、現在事項証明書に記載されていない過去の本店所在地なされた登記とか、合併前の会社名義の登記を処理する場合には、その記載のある閉鎖事項証明書またはオンライン化以前の閉鎖登記簿謄本まで遡って取得する必要があります。注しなくてはならないのは、オンライン化に伴う閉鎖登記簿謄本と年月日閉鎖による閉鎖登記簿謄本は別物である点です。必要な情報がカバーできる謄本を取らないと補正を喰らうはめになります。実務というのは、眼に見えない所で汗をかく仕事だと思います。
 

日南町講師派遣

　鳥取県司法書士会へ日南町から相続登記の講師派遣の依頼があり、4月1５日（月）から4月19日（金）までの一週間、午前と午後に司法書士が講演をすることになりました。5人の司法書士で計7回の講演を担当します。私は18日（木）の午後の担当になりました。日南町の皆様、よろしくお願いします。
 

自動車のリコール

　ほとんどの自動車会社は、デンソーの燃料ポンプを使っていることからリコール対象数は非常に多く、各社は対応に追われています。あまりにも規模が大きいために、損害も天文学的な額になるようです。デンソーでなければ、会社が倒産していただろうという人もいるくらいです。私の車も対象車種になっておりまして、自動車会社からリコール案内１月に来たものの、ディーラーに連絡したところ、部品供給が間に合わないので交換は３月以降になると言われました。私の場合は遠出する予定もなく、高速を使うことも当座はないので事故にはならないと思っていますが、数百万台という数字を考えると統計的には危険な状況が起こり得ると思います。リコールを発表してから、メーカーの事情で交換が遅れている状況で事故による損害が発生した場合の法的な扱いはどうなるのだろうかと、司法書士としては心配になる今日この頃です。
 

平成三陸津波から１３年

　３月１１日は、１３年前に平成三陸津波があった日です。津波の恐ろしさを始めて知った大災害でした。日本列島は火山帯に位置していることや、多くの地域が海に面していることを考えると、いざ津波が起こった時に被災を避けることが難しい地域に住んでいる人も多いことを知りました。避けることができないほどの大災害が、自分の住んでいる町を襲うことを想定して準備している人は多くありません。私も地域の避難所が近所の小学校であることくらいしか知らず、仮に避難する状況になったとして、その後の生活のことなどイメージすら持てないです。この日に当たり、自分に何ができるのか、改めて考えてみたいと思っています。
 

相続登記でありがちな問題

　相続を原因とする所有権移転登記は、今一番ホットな内容です。この仕事を受任するときに問題になることのひとつに、建物の表題登記があります。依頼人の方は所有名義の変更をご希望なのですが、建物の構造が大きく変化していると、そのままでは移転登記が受理されません。通常建物を建てた方は、その時に登記をされます。しかし、長い年月の間に増改築により床面積が大きく増えていたり、平家建てが二階建てになったりしていることは珍しくありません。その時に変更登記をされていればよいのですが、多くの人は登記申請をされません。相続登記申請の際には、登録免許税の算定基準の証明の為に、名寄帳か固定資産評価証明書を提出します。そこで、登記官に登記記録と提出書類の構造上の不一致がばれてしまいます。司法書士は書面を精査した段階で申請が無理だと思う場合は、土地家屋調査士に表題の変更登記を依頼することを勧めるか、許可を得て外注することになります。増改築した古い不動産を相続される方は、その分の出費がかかる可能性をお考えください。
 

遺言執行者

　遺言書を作成するときに、遺言執行者を選任することができます。一般的には相続人のひとりを指定することが多いと思われます。遺言執行者の権限は、遺言書の記載に従って財産の移転を完了するために必要な、あらゆる手続と理解すればよろしいです。以前の法律では、遺言執行者は相続人の代理人という位置づけであったために、相続手続において単独で執行することができませんでした。しかし２０１９年の民法改正により、相続手続においても遺言執行者が単独で法律行為をできるよう権限が強化されました。
　これが登記実務とどう関連するかというのが、司法書士的には重要な帰結になります。以前ですと相続登記の司法書士への委任は、遺言執行者とは無関係に相続人全員または遺産分割協議により登記名義を取得する相続人からと限定されていましたが、現在では遺言執行者からの委任により相続登記を完了できるようになりました。この場合に遺言執行者ではない相続人に対して、登記識別情報が交付されるかどうかという疑問が残りますが、問題なく交付されます。
 

借地権と借地契約の対立

　建物の所有を目的とした賃借権のことを借地権といいます。この契約は借地権者に特別に厚い保護がされているのが特徴です。借地権者の権利のひとつが、建物買取請求権になります。契約が満了した時、または設定者の事情で解除された場合には、所有建物を土地所有者に時価で買い取ることを請求できる権利です。ところが借地権の契約書には、原状復帰義務の履行条項が入っていることがあります。つまり契約が終了したら、借地権者の負担で建物を収去して更地にして返還せよという意味です。この二つの権利が対立した場合、どういう帰結になるのかという疑問がわきます。判例で建物買取請求権が認められなかった場合は、借地権者の債務不履行により契約が解除された場合と双方の合意により契約が解除された場合に限定されています。つまり、それ以外の場合には強行規定の建物買取請求権が優先されて、これに反する契約条項は法律上の効力がありません。そのようなわけで、なぜ原状復帰義務を契約に入れるのか私は不思議に思っています。
　司法書士は訴額が１４０万円以下の簡裁訴訟に関する法律相談が可能なので、借地権に関しても訴額が小さい場合には相談可能ですが、このような借地権関係の争いの法定代理を受任することはありません。なぜかというと、借地権訴訟は不動産訴訟に分類されるために、被告に地裁へ移送申立をする権限が認められており、この申立をされると司法書士は代理権がなくなってしまうからです。訴額が小さい案件でも不動産訴訟は弁護士に依頼されるべきだと思います。