廣澤司法書士事務所｜不動産登記・相続関係の無料法律相談なら｜鳥取県米子市

表題登記

　不動産の登記記録の最初の部分に記載されている土地や建物の現況の記録が、表題登記になります。この部分の登記の代理申請は、土地家屋調査士の専権業務となっており、司法書士が申請することはできません。従って、所有権の保存登記や移転登記の御依頼を受けた時に、その前提として表題登記を新たに起こすとか、記載事項の変更が必要な場合には、その部分については土地家屋調査士に外注することになります。建物の増改築をされたあとに表題登記の変更登記をされていない方は、所有権の移転の際に余分な出費がかかること可能性があります。
 

相続人申告登記

　令和６年４月から相続登記が義務化されます。過料制裁を含む新法の施行にともない、相続人の負担軽減のため、法務省は相続人申告登記という新しい登記を用意しました。現在では具体的な申請方法や登録免許税や登記記録への記載事項は公示されていませんが、おおよその部分は明らかにされています。令和６年４月以降に相続により不動産を取得した人は、相続の時から３年以内に相続人申告登記をすれば、登記義務を履行したものとみなされて過料の制裁を免れることができます。この登記は法定相続人のひとりから申告でき、添付書面は、申告者の住所証明書と自らが相続人であることを証明できる最小限の戸籍謄本でよいとされています。登記記録には申告者の名前と住所が記載されることになります。数次相続で相続人の数が多く探索に時間がかかる、相続人に認知症患者や不在者がいるなど、法定相続分による登記や遺産分割協議が難しいなど、すぐに通常の相続登記を申請しにくい事情がある場合には、簡便な相続人申告登記をして猶予期間が得られるとうメリットがあります。ただし相続人申告登記をしても不動産の所有者としての権利行使ができるわけではないので、可能な場合には通常の相続登記を選択するべきだと思います。
 

名寄帳（なよせちょう）

　当事務所では、相続登記の御依頼を受けた場合には、お客様に名寄帳を１通御用意くださいとお願いします。名寄帳という書面は御存知ない方が多いかもしれません。私も司法書士になるまでは、見たことも聞いたこともありませんでした。これは市町村役場の市民税課で交付してくれる書面で、所有している不動産のすべてが記載されているものです。固定資産評価証明書との違いは、非課税の私道や山林も網羅されている点です。司法書士は相続登記において、非課税不動産も落ちなく登記するために、固定資産評価証明書ではなく名寄帳を使うことが多いと思います。ちなみに、相続人が亡くなられた方の名寄帳を請求する場合には、身分証明書の他に相続関係を称する書面として戸籍謄本の提示が必要になります。
 

相続登記義務化の背景

  なぜ今になって相続登記が義務化されたのかは、一応理解しておくのがよいと思います。ひとつには、所有者不明土地が非常に多くなって、利用可能な土地が利用できないという不便さが、看過できないほど深刻になったことが挙げられます。先日米子図書館で開催された鹿島司法書士の相続登記の講演では、所有者不明土地の面積は九州の面積に相当するという話をされていて、さすがに同業者の私も驚きました。所有者不明とは、登記名義人と実際の所有者が異なる状態とお考えになればわかりやすいと思います。例えば亡くなった曾祖父が名義人の土地を、１０人のひ孫さんが実質所有しているような場合になります。個別の案件の重要性はともかく、日本全体でみると途方もない損失を産んでいることになります。また別の理由として、登記簿や戸籍簿が電磁気的書面により保存され、ネットリンクで簡単に管理できるようになったというハード面の進歩も、このような法改正を後押ししたものと思われます。不動産の実態を正しく登記に記録するという、不動産登記法の理念の実現に一歩近づくということでしょうか。
 

相続登記の義務化

　最近の司法書士の登記相談や登記セミナーでは、相続登記が話題の中心になっています。法改正により、令和６年４月1日以降に相続を原因として不動産を取得した人は、相続から３年以内に所有名義を相続人に移転する義務を負うことになりました。変更登記に懈怠があると、１０万円以下の過料が課されます。令和６年４月１日よりも前に相続した場合は、令和６年４月１日から３年以内に登記を申請する必要があります。そのような事情から、現在では登記相談の件数が増加し、法務局も混んでいるようです。相続登記の必要な方は、取り合えず市町村、法務局、司法書士会の主催する無料法律相談会や登記セミナーに参加されてみてはいかがでしょうか。当事務所も随時お問い合わせに対応しています。
 
 

被相続人の最終住所の確認

　昭和に亡くなられた方の相続登記の案件では、被相続人の最終住所の確認のための公文書の入手が困難である事例があります。通常は戸籍の附票を提出するのですが、役所の除籍簿の保存期間が１５０年に延長されたのは令和元年6月20日で、それ以前の古い附票は当時の保存期間を経過していた場合には破棄されていることが多いです。米子市役所に照会したところ、昭和５０年１月以降の戸籍の附票しか交付できないとのことでした。こういう場合、依頼人の意向を聞いて登記済証を提出するか、法定相続人全員の署名捺印入りの上申書を提出することになります。このような不具合が生じた理由は、役所を管轄する総務省と登記を管轄する法務省の意思疎通が不十分であったためだと思います。