廣澤司法書士事務所｜不動産登記・相続関係の無料法律相談なら｜鳥取県米子市

抵当権の抹消

　ローンで家を建てられた方は、土地や建物を担保不動産として抵当権を設定されたことがあると思います。弁済が終わると銀行等の抵当権者は、抵当権抹消に必要な書面を送ってきます。具体的には、登記識別情報又は登記済証、司法書士への委任状、抵当権解除証書が契約書と一緒に送付されてきます。その段階で司法書士に書面を持ち込んで、登記申請を依頼すれば、あっと言う間に抵当権の抹消登記は完了しますので、弁済を完了された方は速やかに申請をされてください。これを怠って長年放置すると、当事者に承継が起こったり書面紛失の為に余分な本人確認手続が必要になったりと、時間と費用を浪費することになります。
 
 
 

市町村役場に感謝

　司法書士が仕事でよく出入りする場所のひとつは、市町村役場になります。役場に行く場合には、戸籍謄本や附票を取りに行くことが圧倒的に多いです。数世代にわたる相続登記になると相続人の数が多くなるために、依頼人の方が戸籍謄本を揃えるのが困難な場合も少なくありません。そこで司法書士が職務上請求書を使って戸籍を集めることになるのですが、断片的な戸籍情報からすべての相続人を探し出すのは結構大変な作業になります。役場の戸籍課の方々の御協力のおかげで、職務を遂行できているといっても過言ではありません。司法書士になって間もなく、戸籍課の方に戸籍の読み方や追跡の仕方を親切に教えていただいたのは、いい思い出でになっています。日頃業務を支援していただいている市町村役場の方々に、この場を借りて謝意を表したいと思います。いつもありがとうございます

上申書

　登記を含めた法律手続は、通常法定された添付書面が要求されます。しかし、実務的には不可抗力に近い形で、必要な添付書面を入手できないことが出てきます。相続登記を例にとると、被相続人の特定は戸籍謄本と最終住所を証する書面によっておこないます。ところが、かなり昔に亡くなられた人の場合、最終住所を証明する除附票は市役所の保存期間の関係上、手に入りません。代替手段として登記済証を提出する方法とか、被相続人の記録された名寄帳を提出する方法があるにはあるのですが、これらの書面も時の経過の中に消えてしまって入手できないこともあります。法定要件を貫徹すると、この相続による所有権移転登記はできないことになってしまいますが、それではあまりにも社会的不利益が大きいので、法定相続人全員が「戸籍記載の亡何某は、被相続人に間違いありません。本登記申請により、いかなる紛争も起こらないことを確約します。」といった趣旨の一種の念書を提出することで添付書面に変えて手続を完了することになっています。このお上（法務局）に申し上げる念書のことを上申書といいます。当事者に一定の責任を負わせる形で、本来の添付書面の省略を認めて、実態上の不利益を防止しているわけですね。
 
 

異業種交流会

　先日市内で、異業種交流会というものに参加してきました。要するに他士業の先生との懇親会です。司法書士をやっていると、どうしても業務範囲の壁にぶつかります。時には行政書士の、時には土地家屋調査士の力を借りないと任務が遂行できない状況が生じるわけです。もちろん米子市には沢山の先生がいらっしゃって、どこに依頼してもいいわけですが、皆さんがいきなり知らない法律事務所に相談に行きにくいように、司法書士も知らない事務所に飛び込みで依頼をするのには抵抗があります。そこで顔つなぎをしておこうという趣旨ですね。他業種の先生の話を聞くのは楽しいもので、司法書士とは違う角度で色々な問題と取り組まれていることを知ると、少しだけ世界観が広がる気がします。
 

藤井聡太八冠の誕生

　私は若い頃は将棋が好きで、迷惑なのも承知でよく友達に相手をさせていました。週刊将棋という雑誌を定期購読して、詰将棋の問題も必ず解いていましたね。それが仕事を初めていつしか興味が薄れて、長いこと将棋界の話題もフォローしなくなっていました。そんな状況が変わったのは、やはりスーパースター藤井聡太さんの出現です。彼の圧倒的強さは、あっという間に世間の話題をさらって、今まで将棋に興味を持っていなかった人までを「見る将」に変えてしまいました。私も気が付いた時には、アベマ中継を見て水匠５で棋譜を並べるようになっていました。その藤井聡太さんが、先日永瀬王座を破り８個目のタイトルをとり２１歳にして全冠制覇、史上空前の八冠王になりました。私はひとりの将棋ファンとして、このような歴史的達成を見ることができて幸せに思います。
 

無料法律相談会のお知らせ

　鳥取県司法書士会は、月1回のペースで無料法律相談会を開催しています。次の西部地区の開催日は１１月１５日（水）になります。場所はコンベンションセンターで、１４時から１６時までの完全予約制です。私も相談員として参加しますので、ぜひご参加ください。ご予約は鳥取県司法書士会（TEL０８５７－２４－７０２４）に電話でお願いします。
 

表題登記

　不動産の登記記録の最初の部分に記載されている土地や建物の現況の記録が、表題登記になります。この部分の登記の代理申請は、土地家屋調査士の専権業務となっており、司法書士が申請することはできません。従って、所有権の保存登記や移転登記の御依頼を受けた時に、その前提として表題登記を新たに起こすとか、記載事項の変更が必要な場合には、その部分については土地家屋調査士に外注することになります。建物の増改築をされたあとに表題登記の変更登記をされていない方は、所有権の移転の際に余分な出費がかかること可能性があります。
 

相続人申告登記

　令和６年４月から相続登記が義務化されます。過料制裁を含む新法の施行にともない、相続人の負担軽減のため、法務省は相続人申告登記という新しい登記を用意しました。現在では具体的な申請方法や登録免許税や登記記録への記載事項は公示されていませんが、おおよその部分は明らかにされています。令和６年４月以降に相続により不動産を取得した人は、相続の時から３年以内に相続人申告登記をすれば、登記義務を履行したものとみなされて過料の制裁を免れることができます。この登記は法定相続人のひとりから申告でき、添付書面は、申告者の住所証明書と自らが相続人であることを証明できる最小限の戸籍謄本でよいとされています。登記記録には申告者の名前と住所が記載されることになります。数次相続で相続人の数が多く探索に時間がかかる、相続人に認知症患者や不在者がいるなど、法定相続分による登記や遺産分割協議が難しいなど、すぐに通常の相続登記を申請しにくい事情がある場合には、簡便な相続人申告登記をして猶予期間が得られるとうメリットがあります。ただし相続人申告登記をしても不動産の所有者としての権利行使ができるわけではないので、可能な場合には通常の相続登記を選択するべきだと思います。
 

名寄帳（なよせちょう）

　当事務所では、相続登記の御依頼を受けた場合には、お客様に名寄帳を１通御用意くださいとお願いします。名寄帳という書面は御存知ない方が多いかもしれません。私も司法書士になるまでは、見たことも聞いたこともありませんでした。これは市町村役場の市民税課で交付してくれる書面で、所有している不動産のすべてが記載されているものです。固定資産評価証明書との違いは、非課税の私道や山林も網羅されている点です。司法書士は相続登記において、非課税不動産も落ちなく登記するために、固定資産評価証明書ではなく名寄帳を使うことが多いと思います。ちなみに、相続人が亡くなられた方の名寄帳を請求する場合には、身分証明書の他に相続関係を称する書面として戸籍謄本の提示が必要になります。
 

相続登記義務化の背景

  なぜ今になって相続登記が義務化されたのかは、一応理解しておくのがよいと思います。ひとつには、所有者不明土地が非常に多くなって、利用可能な土地が利用できないという不便さが、看過できないほど深刻になったことが挙げられます。先日米子図書館で開催された鹿島司法書士の相続登記の講演では、所有者不明土地の面積は九州の面積に相当するという話をされていて、さすがに同業者の私も驚きました。所有者不明とは、登記名義人と実際の所有者が異なる状態とお考えになればわかりやすいと思います。例えば亡くなった曾祖父が名義人の土地を、１０人のひ孫さんが実質所有しているような場合になります。個別の案件の重要性はともかく、日本全体でみると途方もない損失を産んでいることになります。また別の理由として、登記簿や戸籍簿が電磁気的書面により保存され、ネットリンクで簡単に管理できるようになったというハード面の進歩も、このような法改正を後押ししたものと思われます。不動産の実態を正しく登記に記録するという、不動産登記法の理念の実現に一歩近づくということでしょうか。