廣澤司法書士事務所｜不動産登記・相続関係の無料法律相談なら｜鳥取県米子市

住所・氏名変更登記の義務化

　令和６年4月から相続登記が義務化されたのは、御記憶に新しいかと思います。実は別の義務化を含んだ不動産登記法の改正法が既に成立しております。それは住所・氏名変更の登記です。不動産の登記記録に記載される所有者の住所は、不動産の所在がどこにあっても住民票の住所になります。つまり、不動産の登記後に住所移転をした場合には、登記記録も変更登記をしなくてはなりません。また婚姻前に不動産を所有していた人が、婚姻後に氏が変更になった人は、登記記録の氏名変更をしなくてはなりません。これまでは罰則規定がなかったのですが、新しく施行される不動産登記法では過料の制裁が課されることになりました。施行日は令和8年4月1日で、対象者は住所・氏名の変更後2年以内に登記しなかった不動産登記名義人になります。
 

相続土地国庫帰属制度

　令和5年４月２７日から施行されている新制度に、相続土地国庫帰属制度というものがあります。対象となるのは、相続または遺贈によって土地を取得した人です。地価が高く利用価値ある土地であれば、御自身が利用しなくても不動産屋を通して売却するなり、賃貸するなり有効な処分ができます。しかし売却が困難な田舎の山林や雑種地を相続して、固定資産税の負担だけを継続しているような場合には、この制度を利用して国家に土地を引き取ってもらうメリットがあるかもしれません。手続の申請窓口は法務局になります。どんな土地でも引き取ってもらえるわけではなく、事前に審査されて審査に通った土地のみが引き取りの対象になります。土地の管理費用名目で２０万円請求されますから、ただで処分できるわけではないので気を付けてください。
　この制度がどれくらいの有効性を持っているかは、私は現状ではよくわかりません。もう少し経過をみれば判断できるのではないかと考えています。
 

相続登記の義務がない場合　その２

　建物が建築された場合には、建築した人（表題部所有者）が1か月以内に表題登記をすることが義務付けられています。これを怠ると過料の制裁がある旨が定められています。ところが、実態上この法律は適用されていません。なぜかというと、登記記録のない不動産を把握することができず、一律に法適用することが困難だからです。もちろん市町村役場は、固定資産税の請求の為に建築と同時に記録するのですが、役場と法務局は所轄が違いますから情報の共有はありません。また建物不動産といっても、簡単な小屋や屋根だけの車庫など評価額が数百円しかないような物件も含まれており、登記すべき不動産とそうでない不動産の線引きが難しいという側面もあります。
　そのようなわけで、本来義務があるはずの表題登記の懈怠に対して罰則が適用されず、所有権のない不動産に対して所有権を登記する義務は元々ないので、未登記不動産を相続した場合には登記義務は実質的にないという結論になります。
 

相続登記の義務がない場合　その１

　この４月から相続登記が義務化されて、正当な理由なく3年以内に登記をしなかった相続人には10万円以下の過料を課されるということになりました。この法改正は、司法書士の想像以上に大きなインパクトを相続人の方々に与えたようで、法務局は相続登記で大混雑しています。
　ところで、相続不動産であっても相続人に登記義務がない場合があるということをご存じでしょうか。いわゆる相続登記は、相続を登記原因とする被相続人から相続人への所有権移転登記になります。この義務化の対象になっているのは、被相続人名義に所有権を登記された不動産だけです。つまり、所有権が登記されていない不動産については、相続登記をする義務はありません。どういうことかと申しますと、不動産の所有者が所有権を登記するかどうかは、私的自治の原則にゆだねられていて、所有者の自由なのです。そのようなわけで、所有権の登記の無い不動産を相続した場合は、必ずしも相続登記はしなくてもよろしいです。
 

鳥取県消費生活審議会

　このたび、鳥取県消費生活審議会の委員に就任することになりました。消費生活審議会というのは、米子市の消費生活条例を根拠条文として設置されている委員会で、募集元は米子市になっています。私は司法書士会からの要請を受けて委員になることにしました。任命権者は鳥取県知事平井伸治となっているので、所轄は総務省なのでしょうか？この審議会は学識経験者、消費者、事業者、行政の４つの分野から一定数の委員を集めて消費者行政に関する重要事項を年1回審議するとのことです。私如きが学識経験者枠で就任していいのかという疑問はありますが、何とかお勤めしたいと思っています。
 

相続登記と土地家屋調査士

　先日、相続登記の相談を受けた際に相談者の方から「建物の構造が変わっているので、そのままでは相続の登記ができません。」と法務局で言われたのですが、どういうことでしょうか。と質問されました。通常法務局に相続による所有権移転登記を申請する場合、評価額の算定根拠として名寄帳か固定資産評価証明書を添付します。これらの書面は市町村役場が発行するもので、建物の構造に関する情報も記載されています。この際に表題部の構造が、登記記録上の記録と異なっていることがあります。原因は増改築によって面積が増大しているにもかかわらず、表題変更登記をしなかったとか、非常に古い建物で一部滅失立て替えがされたとかが多いです。このような場合には、移転登記の前提登記として表題部の変更登記をする必要があります。これは土地家屋調査士が測量をして建物図面を提出して行う登記になり、司法書士は代理できません。このような表題変更が必要な依頼が司法書士に来た場合は、土地家屋調査士を紹介するか、その部分について外注することになります。
 

第77回定時総会

　5月25日土曜日は、倉吉シティホテルで鳥取県司法書士会の定時総会が開催されました。私は司法書士になってから欠席してばかりだったので、今回が初めての参加となりました。定時総会なので予算関係の承認がメインなのですが、司法書士会のあり方や方向性などについての意見もあり、考えることの多い総会となりました。総会の後は各種の表彰の式となり、前会長の山本健一先生の表彰や勤務従事20年表彰、10年表彰、補助者勤続10年の方々への感謝状授与など、実務に関わられた人たちを讃えるイベントに様変わりしました。このイベントは、政治家や各士業の代表者、法務局長などの来賓も列席されるもので、私にとっては想定外なものでした。司法書士会という、ひとつの社会システムを担う組織の関わりは、私の考えているよりも広いもののようです。
 

リコール完了

　年末に自動車会社からリコールの案内が来て、ディーラーに問い合わせたところ部品の製造が追いつかないので3月以降になるとの説明をもらった。もうほとんど忘れかけていたところ、連休明けに連絡があってようやく燃料ポンプの交換が終わった。デンソーの不始末とは云え、ディーラーも大変だと思います。
 

五千石登記セミナーを終えて

　５月15日に五千石公民館で、相続登記の講演会を行ってきました。少しお話を聞いた限りでは、農地の相続物件をお持ちの方が多い印象でした。やはり不動産登記は御自身で申請される人が少ないことから、司法書士と直接話しをする機会は大切だと思います。五千石公民館は定期的に勉強会をされているらしく、思いのほか活気のある公民館で驚いた次第です。今回は米子市役所政策課からの御依頼ということもあり、空家問題の講演を米子市役所政策課の片山氏がされていました。見事なパワーポイント資料とアナウンサーのような素晴らしい語り口がとても印象的でした。空家問題については、いままで疑問だったことを直接お聞きすることができて勉強になりました。
お世話頂いた公民館の皆様、米子市役所政策課の皆様、ありがとうございました。
 

住所証明書が取れない場合

　相続による所有権移転登記をする場合には、被相続人の住所証明書が必要になります。これは、登記名義人の住所と住民票または戸籍の附票の写しの住所が一致していることを証明する為です。戸籍謄本は被相続人の死亡と相続人の確認をするために提出しますが、登記名義人の死亡の証明はこの住所証明書によってします。同じ住所証明書であっても、新しく登記名義人となる人の住民票の写しとは目的が異なるわけです。ところがお亡くなりになったのが、随分昔の場合には、市町村役場の保存期間が経過しているために交付してもらえないことがあります。このような場合に戸籍の附票の請求をすると、役場では無保管証明書というものを代わりに発行してくれます。ちなみにお値段は、附票と同じ350円になります。高いと文句を言うつもりはありませんが、問題はこの無保管証明書を提出しても住所証明書無しで登記させてもらえるわけではないということです。結局上申書を提出することになり、無駄な書面となってしまいます。法務局と役場は管轄が違うとはいえ、行政が破棄したことの不利益を申請人が負うのは理不尽な気がします。